【諏訪・茅野】田んぼや畑を相続したら？「農地法」の届出と転用について行政書士が解説

「実家の固定資産税の納税通知書を見たら、『宅地』以外に『田』や『畑』という項目があった」
「親が亡くなり、諏訪にある実家を相続することになったが、自分はサラリーマンで農業をするつもりはない」

現在、諏訪・茅野エリアにお住まいの方や、この地域に実家を持つご家族から、このようなご相談が増えています。
相続の手続きというと、法務局での「名義変更（相続登記）」ばかりが注目されがちです。しかし、相続した土地が「農地」であった場合、それだけでは手続きは終わりません。農地には「農地法」という特別な法律が関わり、農業委員会への届出や許可申請が必要になるからです。

もし、「誰も耕さないから」と放置してしまうと、過料（罰則）の対象になったり、将来的に売ることも貸すこともできない「負動産」になってしまったりするリスクがあります。

1. 知らなかったでは済まされない？ 農地相続の「2つの義務」

まず大前提として、農地（田んぼ・畑）の相続手続きは、一般の住宅地とは異なり、2つの役所での手続きが必要です。

多くのケースで、司法書士への登記依頼は済ませていても、農業委員会への届出が漏れてしまっていることがあります。この「農業委員会への届出」について詳しく見ていきましょう。

「農地法第3条の3の届出」とは

農地法では、「相続等により農地の権利を取得した者は、農業委員会にその旨を届け出なければならない」と定めています。

• 届出先： 農地がある市町村の農業委員会（諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村など）
• 期限： 農地の権利を取得したことを知った日（通常は相続開始日）からおおむね10ヶ月以内
• 罰則： 届出をしなかった場合、または虚偽の届出をした場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。

「たかが届出」と思われるかもしれませんが、行政はこの届出をもとに「誰がその農地を管理しているか」を把握します。これを怠ると、後述する「転用」や「売却」の手続きをする際に、スムーズに進まなくなる原因にもなります。

2. 「農業はしない」場合の選択肢。「農地転用」の壁と可能性

「相続の手続き（届出）が必要なのはわかった。でも、自分は東京に住んでいて農業はできない。この土地、どうすればいいの？」これが、皆様が抱える一番の悩みではないでしょうか。

農地を農地以外のもの（宅地、駐車場、資材置き場など）に変えることを「農地転用（のうちてんよう）」と言います。しかし、諏訪地域は「農地を守る」ための規制が非常に厳しい地域でもあります。

（1）「農振（のうしん）」という高いハードル

諏訪市、茅野市、富士見町、原村などの多くのエリアが、「農業振興地域（農振）」に指定されています。その中でも特に、今後も農業のために守っていくべきとされる農地を「農用地区域内農地（通称：青地）」と呼びます。

もし、相続した土地が「青地」だった場合、そのままでは宅地にしたり、駐車場にして売ったりすることはできません。これを行うには、まず「農振除外（のうしんじょがい）」という、非常に難易度の高い手続きが必要になります。

（2）「農振除外」は行政書士の腕の見せ所

「青地だから絶対に活用できない」と諦めるのはまだ早いです。「そこに家を建てなければならない合理的な理由がある」「代替地がない」などの厳しい要件をクリアし、市町村と協議を重ねることで、例外的に青地から除外してもらえる可能性があります。

ただし、この手続きは「受付期間が限られている」「半年〜1年かかる」「書類が膨大」という特徴があり、専門知識が必須です。行政書士は、まず診断を行い、市町村との事前協議を経て許可取得へ向けて伴走します。

3. 「売りたいけど売れない」農地の放置リスクと解決策

「転用も難しい、農業もできない。かといって買い手もつかない…」いわゆる「負動産」化してしまうことへの不安も大きいかと思います。

解決策として、農地バンク（農地中間管理機構）への貸し出しや、近隣農家への売却（農地法第3条許可）、そして要件は厳しいですが「相続土地国庫帰属制度」の活用などがあります。これらも当事務所でサポート可能です。